Головна
загрузка...
Авторське право / Аграрне право / Адвокатура / Адміністративне право / Адміністративний процес / Бюджетна система / Гірське право / Цивільний процес / Цивільне право / Європейське право / Житлове право / Виборче право / Інформаційне право / Виконавче провадження / Історія політичних вчень / Конкурсне право / Конституційне право зарубіжних країн / Конституційне право Росії / криміналістика / Міжнародне право / Спадкове право / Право власності / Право соціального забезпечення / Право юридичних осіб / Правознавство / Підприємницьке право / Сімейне право / Соціологія права / Судова психіатрія / Судова справа / Митне право / Теорія та історія держави і права / Трудове право / Кримінальне право / Кримінальний процес / Фінансове право / Екологічне право / Ювенальна юстиція / Юридична антропологія / Юридична техніка / Юридична етика
Головна >
Юридичні науки >
Цивільне право >
« Попередня Наступна »
Гатіно А.М.. Цивільне право, 2009 - перейти до змісту підручника

20.1. Договір комерційного найму житлового приміщення

загрузка...

Договір найму житлового приміщення - це угода сторін, за яким одна сторона - власник житлового приміщення або уповноваженою ним особа (наймодавець) - зобов'язується надати іншій стороні (наймачу) жиле приміщення за плату у володіння і користування для проживання в ньому (ст. 671 ГК РФ).

Договір найму житлового приміщення укладається у письмовій формі.

Сторони договору - наймодавець і наймач. Об'єкт договору найму - житлове приміщення. Наймодавець - власник житлового приміщення або уповноваженою ним особа. Наймачем може бути тільки громадянин. Мета договору найму - забезпечення права громадянина на житло.

Юридична особа не може бути стороною договору найму житлового приміщення, що не виключає можливості придбання такою особою права володіння та користування ним, але на основі іншого договору. Однак фактичне користування орендованим юридичною особою житловим приміщенням може здійснювати тільки громадянин. Договір комерційного найму повністю регулюється цивільним законодавством.

Об'єктом договору найму житлового приміщення може бути тільки ізольоване жиле приміщення, придатне для постійного проживання. Воно має бути благоустроєним стосовно до умов даного населеного пункту, відповідати встановленим санітарним і технічним вимогам.

На вимогу наймача та інших постійно з ним проживають громадян і за згодою наймодавця наймач у договорі найму житлового приміщення може бути замінений однією з повнолітніх громадян, які постійно проживають з наймачем (ст. 686 ГК РФ).

У разі смерті наймача або його вибуття з житлового приміщення договір продовжує діяти на тих же умовах, а наймачем стає один із громадян, які постійно проживають з колишнім наймачем, за спільною згодою між ними.

Якщо така згода не досягнута, всі громадяни, які постійно проживають у житловому приміщенні, стають сонанімателямі.

Предметом договору піднайму може бути надання в оплатне користування піднаймачеві всього житлового приміщення або його частини. Піднаймач не набуває самостійного права користування житловим приміщенням, не несе самостійної відповідальності перед наймодавцем.

Договір піднайму є похідним від договору найму, тому термін договору піднайму не може перевищувати строку договору найму, а при достроковому припиненні договору найму договір піднайму припиняється одночасно з ним. Під тимчасовими мешканцями розуміються громадяни, які прибули для проживання в житловому приміщенні на безоплатній основі на строк не більше шести місяців. Умовою вселення тимчасових мешканців є загальна згода наймача і постійно проживають з ним громадян, а також попереднє повідомлення наймодавця про такий вселенні. Наймодавець може заборонити проживання тимчасових мешканців за умови недотримання вимог законодавства про норму житлової площі на людину (ст. 680 ГК РФ).

Тимчасові мешканці не мають самостійним правом користування житловим приміщенням. Відповідальність за їх дії перед наймодавцем несе наймач. Тимчасові мешканці зобов'язані звільнити жиле приміщення після закінчення погодженого з ними строку, а якщо строк не погоджений - не пізніше семи днів з дня пред'явлення відповідної вимоги наймачем або будь-яким громадянином, постійно з ним проживають.

Законодавець досить чітко прописав права та обов'язки сторін за даним договором.

В обов'язки наймодавця входять передача наймачеві вільного житлового приміщення в належному стані, здійснення належної експлуатації будинку, в якому знаходиться об'єкт найму, надання наймачеві на оплатній основі необхідних комунальних послуг (ст.

676 ГК РФ).

В обов'язки наймача житлового приміщення входять утримання від використання житлового приміщення для відмінних від проживання цілей, забезпечення збереження та належного стану житлового приміщення, своєчасне внесення плати за нього. Перебудову і реконструкція житлового приміщення наймачем можливі лише за згодою наймодавця (ст. 678 ЦК РФ).

Якщо постійно проживають у житловому приміщенні разом з наймачем громадяни не вказані в договорі найму, вони набувають цей статус в результаті їх вселення в житлове приміщення в установленому порядку. Такі громадяни мають рівні з наймачем права з користування житловим приміщенням, однак правовий статус сонанімателямі вони набувають лише в разі, якщо укладають з наймачем договір про їх солідарної з наймачем відповідальності перед наймодавцем.

Умовами вселення в житлове приміщення інших громадян в якості постійно проживають у цьому житловому приміщенні є згода на таке вселення наймача і постійно проживають з ним громадян, а також дотримання при вселенні норми загальної площі на одну людину (ст . 679 ЦК РФ).

За загальним правилом поточний ремонт зданого в найм житлового приміщення є обов'язком наймача, а капітальний ремонт - обов'язком наймодавця. Переобладнання житлового будинку, в якому знаходиться здане в найм житлове приміщення, якщо переобладнання істотно змінює умови користування житловим приміщенням, допустимо лише за згодою наймача (ст. 681 ГК РФ).

Наймач зобов'язаний вносити плату за житлове приміщення і комунальні послуги (квартирну плату) не пізніше десятого числа наступного за прожитим місяця (ст. 682 ГК РФ).

Наймач житлового приміщення має право за згодою інших постійно проживають з ним громадян у будь-який час розірвати договір найму з письмовим попередженням наймодавця за три місяці.

На вимогу наймодавця договір найму житлового приміщення може бути розірваний у судовому порядку у випадках: невнесення наймачем плати за житлове приміщення за шість місяців, якщо договором не встановлений триваліший строк, а при короткостроковому - у разі невнесення плати більше двох разів після закінчення встановленого договором строку платежу; руйнування або псування житлового приміщення наймачем або іншими громадянами, за дії яких він відповідає (ст. 687 ЦК РФ).

Якщо наймач житлового приміщення або інші громадяни, за дії яких він відповідає, використовують житлове приміщення не за призначенням або систематично порушують права та інтереси сусідів, наймодавець може попередити наймача про необхідність усунення порушення. Якщо наймач або інші громадяни, за дії яких він відповідає, після цього попередження продовжують використовувати житлове приміщення не за призначенням або порушувати права та інтереси сусідів, наймодавець має право у судовому порядку розірвати договір найму житлового приміщення. Виселення з житлового приміщення проживаючих у ньому до моменту розірвання договору найму громадян допускається тільки в судовому порядку.

« Попередня Наступна »
= Перейти до змісту підручника =