Головна
загрузка...
Головна >
Бізнес, підприємництво >
Підприємництво >
« Попередня Наступна »
Янош Корнаи. Дефіцит, 1990 - перейти до змісту підручника

19.8. Дефіцит житла та плата за квартиру

загрузка...

Знову підкреслимо: вибрано лише декілька з усього величезного безлічі проблем192. Ми не даємо рекомендацій щодо їх вирішення, а лише спробуємо розглянути наслідки реалізації висунутих у дискусії альтернатив. Йдеться про надзвичайно складному питанні, оскільки конкретні економічні результати тісно переплітаються з соціальними та політичними наслідками і глибоко впливають на спосіб життя мільйонів людей.

Багато хто пов'язує усунення дефіциту житла з будівництвом все більшої кількості державних квартир, при збереженні номінального рівня плати за них. На наш погляд, безнадійні будь-які зусилля ліквідувати дефіцит житла при збереженні номінальної квартплати. Незважаючи на низьку ціну хліба, його дефіцит усунемо, оскільки ця потреба насичується. Потреба у житлі, навпаки, майже ненасищаема193.

Якби кожен жив, припустимо, у двокімнатній квартирі, то багато претендували б, принаймні, на трикімнатну. Хто має квартиру захотів би, ймовірно, дачу. Якщо квартира задовольняє за кількістю кімнат, захочеться мати велику площу, краще обладнану і розташовану в більш мальовничому і здоровому районі. Є, звичайно, люди, які не поміняли б свої нинішні житла, навіть якби їм запропонували більшу, кращу і дешевшу квартиру. На це є достатньо причин - прив'язаність до свого будинку, хвороба, старість, нарешті, просто небажання рушати з місця. Але більшість людей були б раді поліпшити свої житлові умови. Навіть набагато багатші, ніж Угорщина, країни далекі від того ступеня забезпеченості житлом, при якій, наприклад, проблеми меблювання і підтримки чистоти змусили б «мобільне» більшість населення добровільно обмежити свій попит незалежно від квартирної плати.

Усунення дефіциту житла пов'язують і зі значним підвищенням плати за державні квартири. Розмір такого підвищення, звичайно, надав би певний вплив, але перш ніж робити висновки, розглянемо критерії ефективності квартплати з точки зору її впливу на попит.

А) Квартирна плата ефективно впливає на «кількісний» квартирне попит. Це справедливо тоді, коли існують особи, які живуть або претендують на окрему квартиру при номінальній квартплаті, але не можуть або не хочуть вносити нову підвищену плату, а тому добровільно відмовляються від свого початкового спроса194. Підвищена плата, таким чином, обмежує попит з точки зору кількості квартир.

Б) Квартирна плата ефективно диференціюється залежно від попиту на якість квартир. Це виникає, коли є домашні господарства, що володіють дуже хорошими умовами або претендують при номінальній квартплаті на велику, краще обладнану або має інші якісні переваги квартиру, але в результаті диференціації в оплаті квартир залежно від їх якості відмовляються від свого початкового попиту і добровільно погоджуються переїхати в квартири меншої площі, гірше обладнані, більш низької якості.

В) Під впливом квартирної плати попит домашніх господарств знижується до такого ступеня, що частина (принаймні 2-3%) наявного житлового фонду не знаходить попиту. Якщо вільні квартири не займуть інші сектори економіки, створюється резерв житла.

Під «високої» квартплатою мається на увазі такий її рівень, який відповідає перерахованим критеріям а), б), в). Вони визначені виключно з точки зору впливу на попит. Ми не обговорювали співвідношення між квартплатою та витратами на підтримку або заміну квартир (до цього повернемося пізніше). Впливи введення високої квартплати зведемо в чотири групи. 1.

Короткостроковий вплив на домашнє господарство. Тут розглянемо лише, як домашнє господарство, виступаючи в якості «покупця», одного з дійових осіб ринку, реагує на підвищення квартплати («людський» фактор буде розглянуто в п. 4).

Чи не торкаємося впливу зростання квартплати на доходи. Це, очевидно, залежить від наявності або відсутності компенсації в номінальній заробітній платі. Приймемо, наприклад, що сумарний річний номінальний дохід сектора домашнього господарства підвищився рівно настільки, наскільки збільшилася квартплата. Іншими словами: змінилося співвідношення між квартплатою та іншими споживчими цінами (крім того, відбувається перерозподіл доходу, про що також йтиметься в п. 4).

Поки припустимо, що адміністративні заборони не дозволяють підприємствам і громадським організаціям займати квартири, звільнені домашніми господарствами (див. п. 2).

За короткостроковий період можна прийняти 1-2 роки. У житловому секторі основний капітал великий і існує тривалий час: частка чистого приросту житлового фонду за 1-2 роки до існуючого фонду відносно невелика.

Тому при вищевказаних припущеннях короткострокове пристосування ринку можна описати приблизно так: попит сектора домашніх господарств за нової вищої квартплаті пристосовується до наявного пропозицією. Більшість людей насилу вирішуються на переїзд. Висока квартплата, однак, є економічний примусом. Раніше, при розгляді критеріїв ефективності квартплати, згадувалася «добровільність». У даному випадку, однак, дію можна вважати добровільним лише в тому випадку, коли наймач виїжджає з квартири не за адміністративним розпорядженням і вибирає квартиру гіршої якості не в результаті адміністративного виділення. Його переїзд диктується жорстким бюджетним обмеженням домашнього господарства.

Рано чи пізно всі переїзди закінчуються. Після перехідного періоду пристосування при розглянутих умовах гострий дефіцит житла буде знятий в короткі терміни.

Звичайно, і надалі можуть виникати такі випадки, коли хтось не може знайти квартиру, відповідну первісним попиту, і здійснює вимушену заміну. Зберігається необхідність в деякому пошуку, можливо, в очікуванні, поки буде отримана вподобана квартира. Тому не кожен компонент вектора г - показника дефіциту житла дорівнює нулю. Це не відбувається вже тому, що пристосування в даному випадку не може бути повністю вільно від тертя (якщо скористатися позначеннями, прийнятими в гол. 8, і>:> 0). Зате ліквідується сама тяжка форма дефіциту - стояння в черзі роками. Оскільки є резерв житла, завжди можна відразу ж зняти квартиру, за умови, що ви в змозі і згодні заплатити за неї високу квартплату і, в разі необхідності, довольствуетесь тим, що вільна на даний момент квартира не зовсім відповідає первинним вимогам (вимушена заміна) .

Стійка чи ця ситуація, чи стане вона новим нормальним станом ринку? 2.

«Ефект відсмоктування», здійснюваного сектором підприємств та установ. Не можна ручатися, що на практиці діє прийняте нами спрощення - адміністративний заборона перешкоджає підприємствам і установам орендувати квартири, звільнені сектором домашніх господарств. Якщо такої заборони немає, то всяке зниження квартирного попиту домашніх господарств призведе лише до того, що підприємства та установи, слабо реагують на ціни ресурсів, негайно накинуться на вільні площі. Адже їм не вистачає службових приміщень, а внести більш високу плату, обтяжливу для домашніх господарств, в даному випадку не представляє ніякої праці.

Якщо ж адміністративний заборона все-таки існує, то його не так-то просто послідовно проводити в життя. Досвід Угорщини показує: незважаючи на адміністративні заборони, зростає число зайнятих установами будівель, які спочатку призначалися для житла. Особливо важко було б «захистити» від домагань підприємств і організацій резерв житла, порожні приміщення. 3.

Формування пропорцій на тривалу перспективу. Припустимо, що плата за державні квартири була встановлена ??на новому, більш високому рівні. Для того щоб зрозуміти, які проблеми пов'язані з цим в перспективі, згадаємо сказане в розділах 19.4-19.6 з тоу лише різницею, що тепер мова піде не про споживчому ринку в цілому, а тільки про його частини - ринку житла.

У тривалій перспективі ростуть номінальні доходи населення, а паралельно з ними попит на жілье195. Сектор домашніх господарств у результаті зростаючих доходів прагне отримати більшу кількість квартир, причому більшою площею і кращої якості. Тому, якщо навіть усунення гострого дефіциту і стало першим наслідком підвищення квартплати, то подальший хід подій залежить від зростання реальної пропозиції. Чи відповідає зростання і якісне поліпшення державного житлофонду зростанню попиту?

Можливо. Однак гарантій, що це дійсно станеться, немає. Згадаймо приклад з особистими автомобілями, наведений в табл. 19.1. Незважаючи на їх дорожнечу і зростаюча пропозиція, проте звичайними є стояння в черзі, багаторічне очікування, оскільки пропозиція наполегливо відстає від зростаючого попиту.

Зростання державного житлофонду регулюється централізованим плануванням з урахуванням наявних ресурсів. Ця пропозиція не є детермінованою функцією ні ціни, ні прибутку або збитків, зумовлених різницею між доходами від квартплати і витратами на будівництво та експлуатацію квартир. Держава може прийняти рішення про перегрупування доходів. У нього є можливості вилучити чистий дохід з високоприбуткового житлового сектора або дотувати збитковий житловий сектор. Ось чому не слід пов'язувати розмір нової, високої квартплати з витратами.

Зі сказаного випливає:

Умовою ліквідації інтенсивного дефіциту житла є ефективна, висока квартплата. Однак сама по собі вона не є гарантією постійної відсутності інтенсивного житлового дефіциту. Те, що в кінцевому рахунку стає нормальним станом житлового ринку - інтенсивний дефіцит або його ліквідація, поряд з рівнем квартплати залежить від державної політики забезпечення житлом.

Особи, що займаються плануванням, не можуть довільно формувати цю політику. На ресурси, що направляються на державне житлове будівництво, претендують і інші сектори, і в першу чергу в цілях капіталовкладень, службовців їх експансії. «Відсмоктування» може загальмувати зростання державного житлового будівництва. Однак зупинимося, бо ці міркування можуть далеко відвести від досліджуваної теми - квартплати.

Повернемося від великих, довгострокових народногосподарських макропропорцій до безпосередніх «мікропоследствіям» підвищення квартплати - його впливу на життя людей. 4.

Перерозподіл житлової площі. У короткостроковому плані загальний обсяг реального споживання сектору домашніх господарств зменшується на стільки, скільки вивільняється резерву. З точки зору пропорцій (скажімо, резерв становить 2-3%) - це небагато. У всякому разі в період хронічного житлового дефіциту населення настільки відвикли від можливості існування квартир, які можна вільно отримати, що вже саме виникнення такої ситуації сприймалося б як вражаючий факт. Для великого міста з мільйонним населенням, де, наприклад, налічується 200 тисяч квартир, це складе близько 4-6 тисяч порожніх квартир. Іншими словами, 4-6 тисяч домашніх господарств, що раніше займали окремі квартири, були б змушені з'їхатися.

Освіта резерву полегшило б обмін квартири, так як відпала б необхідність в побудові складних ланцюгів багатосторонніх обмінів. Зростає просторова мобільність суспільства,: може бути ліквідована викликається дефіцитом квартир «кріпосна прихильність». Однак цими пільгами користуються не ті, хто через підвищення квартплати змушений виїхати з окремих квартир, а ті, хто в майбутньому захоче переїхати або створити нове домашнє господарство. Таким чином, відбувається перерозподіл вигод і втрат.

Це не єдиний вплив перерозподілу. Як зазначалося раніше, зростання плати за квартиру і її значна диференціація в залежності від якості викличуть безліч переїздів; одні поїдуть у великі і кращі квартири, інші - в менші і гірші. При цьому не слід забувати, що квартира не є одним з багатьох товарів, як, наприклад, одяг або холодильник. Конкретні житлові умови значно впливають на спосіб життя людей, їх сімейні відносини і культурні можливості. При перерозподілі житлові умови одних людей поліпшуються, інших - погіршуються. Розглянемо становище останніх. Багато людей тисячею ниток прив'язані до свого будинку, сусідам, до околиць, знайомим з дитинства. Вони звикли жити разом тільки з найближчими членами своєї сім'ї або на самоті, а тепер їм належить ділити квартиру з сторонніми. Таким чином, перерозподіл квартир може викликати глибокі потрясіння безлічі людей.

Проте відбувається перерозподіл не тільки квартир, але - побічно і доходів. У житловому секторі всіх східноєвропейських соціалістичних країн, у тому числі і в Угорщині, існує широкий приватний сектор. До цієї категорії відносяться приватні будинки і квартири «кондомініум». Велика частина таких будинків і квартир використовується безпосередньо їх власниками, однак, існує і приватна оренда будинків (наприклад, суборенда або здача наймачеві повністю будинку або квартири). Не вдаючись у деталі порівняння, можна сказати, що початковий будівельник приватного будинку або квартири (а якщо будинок побудований на продаж, то його покупець) повинен, принаймні, відшкодувати будівельні витрати. Наймач же державної квартири платить всього лише невелику частину експлуатаційних витрат, оскільки квартплата дотується державою. Ті, хто досі платив за державну квартиру номінальною плату, користувалися значною «споживчої премією», отримували «подарунок» від держави 196. Можливо, така квартира була виділена на основі визнаних суспільством критеріїв відбору (наприклад, гостра потреба, заслуги). Однак іноді квартиру отримують завдяки особистим зв'язкам або корупції або, що відбувається набагато частіше, у спадок. Можливо, що свого часу батьки отримали державну квартиру, як гостро потребують або заслужені люди або вони, а може бути навіть дідусь чи бабуся ще до революції в'їхали в цей будинок, який пізніше був націоналізований, а їхні діти й онуки народилися вже в державній квартирі . Право користування державної квартирою передається, таким чином, за законами спадкування точно так само, як і феодальний маєток. Одночасно завдяки номінальної квартплаті відбувається передача «споживчої премії» від батька синові, зовсім як у випадку з феодальної рентою.

 Підвищення квартплати забрало б у наймачів державних квартир цю «премію». Знайдуться, звичайно, такі люди, які вважатимуть, що їх позбавили заслужених прівілегій197. Інші ж просто відзначать той факт, що вони понесли матеріальні втрати. 

 У результаті перерозподілу пряма залежність між загальним грошовим доходом домашнього господарства і його житловими умовами могла б стати більш тісною. Вона, по суті справи, відповідала б принципу розподілу по праці. Однак залишається невирішеною наступна проблема: якою мірою розподіл грошового доходу відповідає принципу розподілу по праці в даних конкретних соціальних умовах. І звичайно ж як і раніше, викликає суперечки питання, чи є квартира благом, яке має розподілятися по праці, або це таке основна умова життя, при розподілі якого слід брати до уваги й інші точки зору (наприклад, чи повинні залежати житлові умови дітей від доходів їхніх батьків І Др.). 

 На цьому перервемо розгляд впливу перерозподілу, хоча не торкнуться ще цілий ряд аспектів. Однак стало, принаймні, очевидним, як, на перший погляд, чисто економічне питання (розмір квартплати) викликає глибокі соціальні, політичні та моральні проблеми. 

 Важливо й інше: будь-яке радикальне перерозподіл серйозно розбурхує настрій суспільства. Ті, хто виявиться у виграші, можливо, навіть не усвідомлюють цього. Якщо нинішня молодь звикне до того, що не треба чекати черги на квартиру, то згодом вона аж ніяк не буде розглядати це як особливе досягнення. Але навіть ті, хто вже сьогодні відчуває одержувані ними переваги, воліють радіти цьому нишком. Навпаки, ті, хто втрачає, піднімають «голос», даючи вихід своєму обуренню. Тому зрозуміла стриманість у підході до регулювання квартплати і, в цілому, до серйозних (і тому що супроводжується перерозподілом доходів) реформам споживчих цін. Це дає можливість зрозуміти явище, яке назвемо ловушi кой стабільності цін. Задля забезпечення стабільності цін дер ^ дарство утримується від регулярних або принаймні досить частих дрібних коригувань. Люди звикають до стабільності і очікують від уряду її гарантій. Кожне значне підвищення цін викликає занепокоєння. Чим сильніше система намагається довести, що вона здатна забезпечити стабільність цін (і чим ширше вона декларує цей намір), тим більше населення переймається впевненістю і, отже, тим гостріше реагує на підвищення цін, якщо воно все ж відбувається. 

 Така виворіт заморожування цін з точки зору суспільного настрою. Внаслідок своєї негнучкості (як це вже зазначалося в попередньому розділі) ціна «відривається» від сьогоднішніх витрат і від державних преференцій, діючих в період її визначення. Протягом багатьох років не проводилися постійні дрібні коригування цін і тепер необхідні вже великі зміни. Але супутні їм процеси перерозподілу супроводжуються громадськими потрясіннями і неприйняттям, результати яких майже непередбачувані. Тому господарське керівництво затягує зміни, від чого проблеми стають ще серйозніше, а число їх зростає. Тепер впорядкування цін супроводжуватиметься ще більшими потрясіннями ... і так далі. Типовим, хоча і не єдиним прикладом таких «потрапили в пастку», «заморожених» цін є плата за державні квартири. 

 Отже, ми впритул підійшли до ще одного важливого аспекту з'ясування питання про те, чому рівень цін ряду продуктів «такий, як він є». Тому, що колись, може бути десятиліття тому, вони були зафіксовані на цьому рівні, і в той час для цього існували вагомі причини. А потім ціни потрапили в «пастку стабільності». Склавшись одного разу, status quo консервує саме себе. Це не означає, що ніколи і ні за яких обставин не може статися радикальна зміна цін. Ясно одне: зміна пропорцій потрапили в «пастку стабільності» споживчих цін пов'язане не тільки з економічними, а й з далекосяжними політичними наслідками. 

 « Попередня  Наступна »
 = Перейти до змісту підручника =