загрузка...
Авторське право / Аграрне право / Адвокатура / Адміністративне право / Адміністративний процес / Бюджетна система / Гірське право / Цивільний процес / Цивільне право / Європейське право / Житлове право / Виборче право / Інформаційне право / Виконавче провадження / Історія політичних вчень / Конкурсне право / Конституційне право зарубіжних країн / Конституційне право Росії / Криміналістика / Міжнародне право / Спадкове право / Право власності / Право соціального забезпечення / Право юридичних осіб / Правознавство / Підприємницьке право / Сімейне право / Соціологія права / Судова психіатрія / Судова справа / Митне право / Теорія та історія держави і права / Трудове право / Кримінальне право / Кримінальний процес / Фінансове право / Екологічне право / Ювенальна юстиція / Юридична антропологія / Юридична техніка / Юридична етика
Головна >
Юридичні науки >
Цивільне право >
« Попередня Наступна »
Гатіно А.М.. Цивільне право, 2009 - перейти до змісту підручника

16.7. Договір продажу нерухомості

загрузка...

Договір продажу нерухомості - це угода сторін, за яким продавець зобов'язується передати у власність покупця земельну ділянку, будинок, споруду, квартиру чи інше нерухоме майно (п. 1 ст. 549 ГК РФ) .

Договір продажу нерухомості укладається шляхом складання єдиного документа, підписаного сторонами. Договір продажу нерухомості за загальним правилом не реєструється (за винятком договору купівлі-продажу житлового приміщення і підприємства), при цьому перехід права власності на нерухомість до покупця у всіх випадках підлягає державній реєстрації.

У договорі продажу нерухомості повинні бути зазначені дані, дозволяють точно встановити нерухоме майно, що підлягає передачі покупцю за договором, у тому числі дані, що визначають розташування нерухомості на відповідній земельній ділянці або в складі іншого нерухомого майна.

За відсутності цих даних у договорі умова про нерухоме майно, що підлягає передачі, вважається не узгодженим сторонами, а відповідний договір не вважається укладеним.

Предметом даного договору є земельна ділянка, будівля, споруда, квартира або інше нерухоме майно. Закон до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) відносить земельні ділянки, ділянки надр і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе, в тому числі будівлі, споруди, об'єкти незавершеного будівництва.

До нерухомих речей належать також підлягають державній реєстрації повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти. Законом до нерухомих речей може бути віднесено й інше майно.

Договір продажу нерухомості повинен передбачати ціну цього майна. При відсутності в договорі погодженого сторонами в письмовій формі умови про ціну нерухомості договір про її продаж вважається неукладеним. Якщо інше не передбачено законом або договором продажу нерухомості, встановлена ??в ньому ціна будівлі, споруди або іншого нерухомого майна, що знаходиться на земельній ділянці, включає ціну переданої з цим нерухомим майном відповідної частини земельної ділянки або права на неї. У випадках, коли ціна нерухомості в договорі продажу нерухомості встановлена ??на одиницю її площі чи іншого показника її розміру, загальна ціна такого нерухомого майна, що підлягає сплаті, визначається виходячи з фактичного розміру переданого покупцю нерухомого майна.

Сторонами за даним договором визнаються продавець - будь-яка особа, в тому числі і юридична, і покупець - будь-яка особа, в тому числі і юридичну.

Згідно п. 4 ст. 35 Земельного кодексу РФ, якщо земельна ділянка і знаходиться на ньому будівлю, будівля, споруда належать одній особі, то не допускається відчуження земельної ділянки без будівлі, споруди, а також відчуження будівлі, споруди без земельної ділянки.

Продаж нерухомості, що знаходиться на земельній ділянці, не належить продавцю на праві власності, допускається без згоди власника цієї ділянки, якщо це не суперечить умовам користування такою ділянкою, встановленим законом або договором. При продажу такої нерухомості покупець набуває право користування відповідною частиною земельної ділянки, яка зайнята цією нерухомістю і необхідна для її використання, на тих же умовах, що і продавець нерухомості. Якщо ж будівля, споруда і земельну ділянку належать різним особам, то за договором продажу будівлі, споруди або іншої нерухомості покупцю одночасно з передачею права власності на таку нерухомість передаються права на ту частину земельної ділянки.

У випадках, коли земельна ділянка, на якій знаходиться належне продавцю будівля, споруда чи інша нерухомість, продається без передачі у власність покупця цієї нерухомості, за продавцем зберігається право користування частиною земельної ділянки, яка зайнята нерухомістю і необхідна для її використання, на умовах, що визначаються договором продажу. Якщо умови користування відповідною частиною земельної ділянки договором його продажу не визначені, продавець зберігає право обмеженого користування (сервітут) тією частиною земельної ділянки, яка зайнята нерухомістю і необхідна для її використання у відповідності з її призначенням (ст. 553 ЦК РФ).

Передача нерухомості продавцем і прийняття її покупцем здійснюються за підписуються сторонами передавальному акту або іншого документа про передачу. Якщо інше не передбачено законом або договором, зобов'язання продавця передати нерухомість покупцеві вважається виконаним після вручення цього майна покупцю і підписання сторонами відповідного документа про передачу. Ухилення однієї із сторін від підписання документа про передачу нерухомості на умовах, передбачених договором, вважається відмовою відповідно продавця від виконання обов'язку передати майно, а покупця - від обов'язку прийняти майно (ст. 556 ЦК РФ).

Продаж житлових приміщень має свої особливості.

По-перше, істотною умовою договору продажу житлового будинку, квартири, частини житлового будинку або квартири, в яких проживають особи, що зберігають відповідно до закону право користування цим житловим приміщенням після його придбання покупцем, є перелік цих осіб із зазначенням їхніх прав користування продаваним житловим приміщенням (наприклад, наймачі житлового приміщення, отказополучатели).

По-друге, договір продажу житлового будинку, квартири, частини житлового будинку або квартири підлягає державній реєстрації і вважається укладеним з моменту такої реєстрації (ст. 558 ЦК РФ).

« Попередня Наступна »
= Перейти до змісту підручника =