загрузка...
Авторське право / Аграрне право / Адвокатура / Адміністративне право / Адміністративний процес / Бюджетна система / Гірське право / Цивільний процес / Цивільне право / Європейське право / Житлове право / Виборче право / Інформаційне право / Виконавче провадження / Історія політичних вчень / Конкурсне право / Конституційне право зарубіжних країн / Конституційне право Росії / Криміналістика / Міжнародне право / Спадкове право / Право власності / Право соціального забезпечення / Право юридичних осіб / Правознавство / Підприємницьке право / Сімейне право / Соціологія права / Судова психіатрія / Судова справа / Митне право / Теорія та історія держави і права / Трудове право / Кримінальне право / Кримінальний процес / Фінансове право / Екологічне право / Ювенальна юстиція / Юридична антропологія / Юридична техніка / Юридична етика
Головна >
Юридичні науки >
Цивільне право >
« Попередня Наступна »
Рузакова О.А.. Цивільне право / Московська фінансово-промислових академія. - М. -422 с. , 2004 - перейти до змісту підручника

13.2. Договір найму житлового приміщення

загрузка...

Відповідно до п. 1 ст. 671 Цивільного кодексу РФ за договором найму житлового приміщення одна сторона - власник житлового приміщення або уповноваженою ним особа (наймодавець)-зобов'язується надати іншій стороні (наймачу) жиле приміщення за плату у володіння і користування для проживання в ньому.

Відносини, що виникають з договору найму житлового приміщення регулюються главою 35 Цивільного кодексу РФ, Житловим кодексом РРФСР від 24 червня 1983 г.85, іншими нормативними правовими актами.

Договір найму житлового приміщення укладається виключно з метою проживання в житловому приміщенні. В якості наймача виступає завжди фізична особа, яка укладає договір з метою проживання в житловому приміщенні. Юридичним особам жиле приміщення може бути надано у володіння та (або) користування на основі договору оренди або іншого договору. Юридична особа може використовувати житлове приміщення тільки для проживання громадян.

85 Відомості З'їзду народних депутатів РРФСР і Верховної Ради РРФСР, 1983 р., № 26, ст. 883.

219

Договір найму житлового приміщення є оплатним, консенсуальним, двостороннім.

Види договору найму житлового приміщення: - договір соціального найму, - договір комерційного найму.

Договір соціального найму укладається при наданні громадянам житлових приміщень, що належать державі і муніципальних утворень (житлові приміщення, що знаходяться у державному і муніципальному житловому фонді).

Договір соціального найму укладається з підстав, на умовах і в порядку, передбаченому житловим законодавством. Договір комерційного найму регулюється Цивільним кодексом РФ.

Договір комерційного найму полягає щодо житлових приміщень, що належить на праві власності фізичним або юридичним особам, з метою отримання прибутку. Так, відповідно до абз. 3 п. 2 ст. 288 Цивільного кодексу РФ житлові приміщення можуть здаватися їх власниками для проживання на підставі договору.

Договір найму житлового приміщення

Сторонами договору найму житлового приміщення є наймодавець і наймач. Наймач - це фізична особа, якій житлове приміщення надається в користування. Наймодавець - це особа, що надає наймачеві житлове приміщення у володіння і користування.

Наймодавцем може бути власник житлового приміщення або уповноваженою ним особа. Незважаючи на те, що договір найму житлового приміщення укладається з однією фізичною особою - наймачем, право користування приміщенням нарівні з наймачем набувають все проживають разом з ним члени його сім'ї.

Істотні умови договору: - предмет (житлове приміщення, що надається за договором найму, - плата за житлове приміщення, - перелік громадян, які постійно проживають у житловому приміщенні

разом з наймачем.

Об'єктом договору найму житлового приміщення може бути ізольоване жиле приміщення, придатне для постійного проживання (квартира, житловий будинок, частина квартири або житлового будинку). Придатність житлового приміщення для проживання визначається в порядку, передбаченому житловим законодавством (ст. 673 Цивільного кодексу РФ).

Розмір плати за житлове приміщення встановлюється за згодою сторін у договорі найму житлового приміщення. Плата за

220

житлове приміщення має вноситися наймачем у строки, передбачені договором найму житлового приміщення. Якщо договором терміни не передбачені, плата повинна вноситися наймачем щомісяця у порядку, встановленому Житловим кодексом Російської Федерації.

Строк не є істотною умовою договору найму житлового приміщення. Договір соціального найму житлового приміщення укладається без зазначення строку, тобто договір діє безстроково. Договір комерційного найму житлового приміщення укладається на термін, що не перевищує п'яти років. Якщо в договорі термін не визначено, договір вважається укладеним на п'ять років (ст. 683 Цивільного кодексу РФ). Після закінчення терміну договору найму житлового приміщення наймач має переважне право на укладення договору найму житлового приміщення на новий термін.

Форма договору найму житлового приміщення. Договір найму житлового приміщення укладається у письмовій формі. Перехід права власності на займане за договором найму житлове приміщення не тягне розірвання або зміни договору найму житлового приміщення. При цьому новий власник стає наймодавцем за умов раніше укладеного договору найму.

Обов'язки наймодавця:

1) передати наймачеві вільне жиле приміщення у стані, придатному для проживання,

2) здійснювати належну експлуатацію житлового будинку, в якому знаходиться здане в найм житлове приміщення,

3) надавати або забезпечувати надання наймачеві за плату необхідних комунальних послуг,

4) забезпечувати проведення ремонту спільного майна багатоквартирного будинку і пристроїв для надання комунальних послуг, що у житловому приміщенні,

5) здійснювати капітальний ремонт зданого в найм житлового приміщення, якщо інше не встановлено договором.

Обов'язки наймача:

1) використовувати жиле приміщення тільки для проживання, 2) забезпечувати збереження житлового приміщення та підтримувати його в належному стані,

3) не робити перевлаштування та реконструкцію житлового приміщення без згоди наймодавця,

4) своєчасно вносити плату за житлове приміщення. Якщо договором не встановлено інше, наймач зобов'язаний самостійно вносити комунальні платежі,

5) здійснювати поточний ремонт житлового приміщення, якщо інше не встановлено договором найму житлового приміщення.

221

Права наймача включають в себе право укласти договір піднайму жилого приміщення за згодою наймодавця. Об'єктом може бути частина або все найняте ним приміщення. Піднаймач не набуває самостійного права користування житловим приміщенням. Відповідальним перед наймодавцем за договором найму житлового приміщення залишається наймач.

За договором соціального найму договір піднайму жилого приміщення може бути укладений за умови дотримання вимог законодавства про норму житлової площі на одну людину.

Договір піднайму жилого приміщення є оплатним. У договорі комерційного найму термін договору піднайму

житлового приміщення не може перевищувати строку договору найму житлового приміщення. При достроковому припиненні договору найму житлового приміщення одночасно з ним припиняється договір піднайму жилого приміщення. На договір піднайму жилого приміщення не поширюються правила про переважне право на укладення договору на новий строк (ст. 685 Цивільного кодексу РФ).

Розірвання договору найму житлового приміщення здійснюється відповідно до ст. 687 Цивільного кодексу РФ.

По вимоги наймача договір найму житлового приміщення може бути розірваний у будь-який час за згодою інших громадян, які живуть з нею, і з письмовим попередженням наймодавця за три місяці.

На вимогу наймодавця договір найму житлового приміщення може бути розірваний у судовому порядку на вимогу наймодавця у випадках: - невнесення наймачем плати за житлове приміщення за шість

місяців, якщо договором не встановлений триваліший строк, а при короткостроковому наймі (до одного року);

- у разі невнесення плати більше двох разів після закінчення встановленого договором строку платежу;

- руйнування або псування житлового приміщення наймачем або іншими громадянами, за дії яких він відповідає.

За рішенням суду наймачеві може бути наданий строк не більше року для усунення ним порушень, що стали підставою для розірвання договору найму житлового приміщення. Якщо протягом визначеного судом терміну наймач не усуне допущених порушень або не прийме всіх необхідних заходів для їх усунення, суд за повторним зверненням наймодавця приймає рішення про розірвання договору найму житлового приміщення. При цьому на прохання наймача суд у рішенні про розірвання договору може відстрочити виконання рішення на строк не більше року.

222

Крім того, договір найму житлового приміщення може бути розірваний у судовому порядку на вимогу однієї із сторін у договорі: - якщо приміщення перестає бути придатним для постійного

проживання, а також у разі його аварійного стану; - в інших випадках, передбачених житловим законодавством.

Якщо наймач житлового приміщення або інші громадяни, за дії яких він відповідає, використовують житлове приміщення не за призначенням або систематично порушують права та інтереси сусідів, наймодавець може попередити наймача про необхідність усунення порушення.

Якщо наймач або інші громадяни, за дії яких він відповідає, після попередження продовжують використовувати житлове приміщення не за призначенням або порушувати права та інтереси сусідів, наймодавець має право у судовому порядку розірвати договір найму житлового приміщення (ст. 687 Цивільного кодексу РФ).

« Попередня Наступна »
= Перейти до змісту підручника =

енциклопедія  біфштекс  індичка  мус  наполеон