Головна
загрузка...
Авторське право / Аграрне право / Адвокатура / Адміністративне право / Адміністративний процес / Бюджетна система / Гірське право / Цивільний процес / Цивільне право / Європейське право / Житлове право / Виборче право / Інформаційне право / Виконавче провадження / Історія політичних вчень / Конкурсне право / Конституційне право зарубіжних країн / Конституційне право Росії / Криміналістика / Міжнародне право / Спадкове право / Право власності / Право соціального забезпечення / Право юридичних осіб / Правознавство / Підприємницьке право / Сімейне право / Соціологія права / Судова психіатрія / Судова справа / Митне право / Теорія та історія держави і права / Трудове право / Кримінальне право / Кримінальний процес / Фінансове право / Екологічне право / Ювенальна юстиція / Юридична антропологія / Юридична техніка / Юридична етика
Головна >
Юридичні науки >
Цивільне право >
« Попередня Наступна »
Рузакова О.А.. Цивільне право / Московська фінансово-промислових академія. - М. -422 с. , 2004 - перейти до змісту підручника

13.1. Договір оренди та його різновиди

загрузка...

Договір оренди є одним з найбільш поширених договорів у цивільному праві. Відповідно до п. 1 ст. 606 Цивільного кодексу РФ за договором оренди (майнового найму) орендодавець (наймодавець) зобов'язується надати орендарю (наймачу) майно за плату в тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування.

Огляд практики вирішення спорів, пов'язаних з орендою дан в Інформаційному листі Президії Вищого Арбітражного Суду РФ від 11 січня 2002 р. N 6682.

Договір оренди є оплатним, консенсуальним, двостороннім.

Сторонами договору оренди виступають орендодавець і орендар.

В якості орендодавця виступає власник майна або уповноважені ним особи. Суб'єкти права господарського відання можуть передавати нерухоме майно, а суб'єкти права оперативного - рухоме і нерухоме майно - в оренду за згодою власника, Розпорядження майном установи здійснює власник майна установи.

Істотною умовою договору оренди є предмет договору. В якості предмета договору оренди можуть виступати: - земельні ділянки, - інші відокремлені природні об'єкти,

82 Вісник Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації ", 2002 р., № 3.

208

- підприємства, - інші майнові комплекси, - будівлі, споруди, - обладнання, транспортні засоби - і інші речі, які не втрачають своїх натуральних властивостей у

процесі їх використання (неспоживна речі).

Для оренди нерухомості істотною умовою є розмір орендної плати.

Термін дії договору не є істотною умовою. Відповідно до ст. 610 Цивільного кодексу РФ договір оренди укладається на термін, визначений договором. Якщо термін оренди в договорі не визначений, договір оренди вважається укладеним на невизначений строк. У цьому випадку кожна зі сторін має право в будь-який час відмовитися від договору, попередивши про це іншу сторону за один місяць, а при оренді нерухомого майна за три місяці. Законом можуть встановлюватися максимальні (граничні) строки договору для окремих видів оренди, а також для оренди окремих видів майна (наприклад, для земельних ділянок, ділянок лісу).

Форма договору оренди залежить від терміну дії договору та предмета договору. Договір оренди будівлі, споруди на термін більше року, а якщо хоча б однією зі сторін договору є юридична особа, незалежно від терміну, повинен бути укладений у письмовій формі. Договір оренди нерухомого майна підлягає державній реєстрації, якщо інше не встановлено законом (ст. 609 Цивільного кодексу РФ).

Обов'язки сторін

Обов'язки орендодавця:

- надати орендарю майно в стані, що відповідає умовам договору оренди і призначенню майна, а також з приладдям та необхідними документами,

- надати необхідні для використання майна документи. Якщо орендодавець передав орендарю майно без документів, відсутність яких виключає експлуатацію об'єкта оренди, орендна плата не підлягає стягненню. Так, орендодавець звернувся до арбітражного суду з позовом до орендаря про стягнення заборгованості з орендної плати та відсотків за користування чужими грошовими коштами. До прийняття рішення по справі відповідач пред'явив зустрічний позов про розірвання договору оренди на підставі підпункту 1 статті 620 Цивільного кодексу РФ, згідно з яким на вимогу орендаря договір оренди може бути достроково розірваний судом у разі, коли

209

орендодавець не надає майно у користування орендарю або створює перешкоди користування майном відповідно до умов договору або призначення майна.

Арбітражний суд при розгляді справи встановив, що між сторонами був укладений договір оренди вертольота. Передача вертольота орендарю відбулася. Однак фактично орендар не використовував і не міг використовувати вертоліт, оскільки він був переданий орендодавцем без свідоцтва про реєстрацію і сертифікатів льотної придатності (посвідчень про придатність повітряних суден до польотів), наявність яких в обов'язковому порядку передбачено ст. 33, 36 Повітряного кодексу Російської Федерації. При відсутності даних документів повітряні судна до експлуатації не допускаються. Орендар неодноразово звертався до орендодавця з проханням передати йому необхідні для експлуатації вертольота документи. Таким чином, орендодавець не виконав належним чином зобов'язання, оскільки передав орендарю майно з порушенням вимог, встановлених ст. 611 Цивільного кодексу РФ. У зв'язку з цим суд визнав вимогу про розірвання договору оренди на підставі п. 1 ст. 620 Цивільного кодексу РФ правомірним. Так як орендарем чинності допущених орендодавцем порушень договірних зобов'язань не могло бути використане орендоване майно (вертоліт) відповідно до його призначення, у позові про стягнення з орендаря орендної плати відмовлено.

- Проводити за свій рахунок капітальний ремонт переданого в оренду майна.

Відповідальність орендодавця:

1) у разі неподання майна в зазначений у договорі оренди термін, а у разі, коли в договорі такий термін не зазначений, у розумний термін, орендар може вимагати від орендодавця передачі цього майна, а також відшкодування завданих збитків, або зажадати розірвання договору та відшкодування збитків (п. 3 ст. 611 Цивільного кодексу РФ).

2) у разі передачі майна з недоліками орендар має право за своїм вибором: - вимагати від орендодавця або безоплатного усунення

недоліків майна, або відповідного зменшення орендної плати, або відшкодування своїх витрат на усунення недоліків майна;

- безпосередньо утримати суму понесених ним витрат на усунення даних недоліків з орендної плати, попередньо повідомивши про це орендодавця;

- зажадати дострокового розірвання договору.

Орендодавець, сповіщений про вимоги орендаря або про його намір усунути недоліки майна за рахунок орендодавця,

210

може без зволікання провести заміну наданого орендарю майна іншим аналогічним майном, що перебуває в належному стані, або безоплатно усунути недоліки майна.

Якщо задоволення вимог орендаря або утримання ним витрат на усунення недоліків з орендної плати не покриває завданих орендарю збитків, він має право вимагати відшкодування непокритою частини збитків (ст. 612 Цивільного кодексу РФ).

3) порушення орендодавцем обов'язки з виробництва капітального ремонту дає орендареві право за своїм вибором: - провести капітальний ремонт, передбачений договором або

викликаний невідкладною необхідністю, і стягнути з орендодавця вартість ремонту або зарахувати її в рахунок орендної плати;

- зажадати відповідного зменшення орендної плати; - вимагати розірвання договору та відшкодування збитків (п. 1 ст. 616

Цивільного кодексу РФ).

Обов'язки орендаря:

- своєчасно вносити орендну плату, - користуватися орендованим майном відповідно до умов

договору оренди, а якщо такі умови в договорі не визначено, відповідно до призначення майна,

- підтримувати майно в справному стані, проводити за свій рахунок поточний ремонт і нести витрати на утримання майна, якщо інше не встановлено законом або договором оренди,

- при припиненні договору оренди повернути орендодавцю майно в тому стані, в якому він його одержав, з урахуванням нормального зносу, або у стані, обумовленому договором.

Відповідальність орендаря:

1) У разі істотного порушення орендарем строків внесення орендної плати орендодавець має право вимагати від орендаря дострокового внесення орендної плати у встановлений орендодавцем термін, але не більше ніж за два терміни поспіль (п. 5 ст. 614 Цивільного кодексу РФ).

2) Якщо орендар користується майном не відповідно до умов договору оренди або призначення майна, орендодавець має право вимагати розірвання договору та відшкодування збитків (п. 3 ст. 615 Цивільного кодексу РФ).

3) Якщо орендар не повернув орендоване майно або повернув його несвоєчасно, орендодавець має право вимагати внесення орендної плати за весь час прострочення. У разі, коли зазначена плата не покриває завданих орендодавцю збитків, він може вимагати їх відшкодування (абз. 2 ст. 622 Цивільного кодексу РФ).

211

Припинення договору оренди можливо: 1) після закінчення строку дії договору. Якщо орендар продовжує користуватися майном після закінчення строку договору при відсутності заперечень з боку орендодавця, договір вважається поновленим на тих самих умовах на невизначений термін (п. 2 ст. 621 Цивільного кодексу РФ),

2) дострокове розірвання договору допускається як на вимогу орендодавця, так і орендаря при істотному порушенні умов договору іншою стороною (ст. 619, 620 Цивільного кодексу РФ). Так, наприклад, на вимогу орендодавця договір оренди може бути достроково розірваний судом у випадках, коли орендар: - користується майном з істотним порушенням умов

договору або призначення майна або з неодноразовими порушеннями;

- істотно погіршує майно; - більше двох разів поспіль після закінчення встановленого договором строку

платежу не вносить орендну плату і т.д. 3) якщо договір на невизначений термін, то в односторонньому порядку в будь-який час з попереднім повідомленням про це (для рухомого майна - за один місяць, для нерухомого - за три місяці).

Відповідно до ст. 621 Цивільного кодексу РФ орендар, який належно виконував свої обов'язки, після закінчення терміну договору має за інших рівних умов переважне перед іншими особами право на укладення договору оренди на новий термін. Орендар зобов'язаний письмово повідомити орендодавця про бажання укласти такий договір у строк, зазначений у договорі оренди, а якщо в договорі такий термін не зазначений, у розумний строк до закінчення дії договору.

При укладанні договору оренди на новий термін умови договору можуть бути змінені за згодою сторін.

Якщо орендодавець відмовив орендарю в укладенні договору на новий термін, але протягом року з дня закінчення терміну договору з ним уклав договір оренди з іншою особою, орендар має право за своїм вибором вимагати в суді переведення на себе прав і обов'язків за укладеним договором та відшкодування збитків, завданих відмовою поновити з ним договір оренди, або тільки відшкодування таких збитків.

212

Види договору оренди

1) Договір прокату - це договір, за яким орендодавець, здійснює здачу майна в оренду в якості постійної підприємницької діяльності, зобов'язується надати орендарю рухоме майно за плату в тимчасове володіння і користування (п. 1 ст. 626 Цивільного кодексу РФ).

Особливості договору прокату.

1) Сторони договору. В якості орендодавця виступає комерційна організація, що професійно займається прокатом майна.

2) Предметом договору є рухоме майно, яке використовується для споживчих цілей, якщо інше не передбачено в договорі або не випливає із суті зобов'язання.

3) Договір прокату є публічним. 4) Форма договору - письмова. 5) Строк дії договору прокату не може перевищувати одного року. При цьому орендар може за своєю ініціативою розірвати договір у будь-який час, попередивши про це орендодавця за десять днів. У цьому випадку орендар може вимагати повернення зайвої орендної плати, сплаченої орендодавцю.

 6) В обов'язки орендодавця входить здійснення як капітального, так і поточного ремонту. 

 7) Орендна плата за договором прокату встановлюється тільки у твердій сумі. 

 8) Орендар не вправі здавати майно в суборенду і здійснювати іншу передачу прав. 

 2) Договір оренди транспортних засобів. 

 Розрізняють два види оренди транспортних засобів: - З наданням послуг з управління та технічної експлуатації 

 (З екіпажем) і - Без надання послуг з управління та технічної експлуатації 

 (Без екіпажу). 

 За договором оренди (фрахтування на час) транспортного засобу з екіпажем орендодавець надає орендареві транспортний засіб за плату у тимчасове володіння та користування і надає своїми силами послуги по управлінню ним і за його технічної експлуатації (ст. 632 Цивільного кодексу РФ). 

 За договором оренди транспортного засобу без екіпажу 

 орендодавець надає орендареві транспортний засіб за плату у тимчасове володіння і користування без надання послуг по управлінню ним і його технічної експлуатації (ст. 642 Цивільного кодексу РФ). 

 213 

 Особливості договорів оренди транспортного засобу: 

 1) Предметом є технічний пристрій, здатне до переміщення в просторі, призначене для перевезення вантажів, пасажирів, багажу або буксирування об'єктів і володіє властивостями джерела підвищеної небезпеки.

 2) Договір оренди транспортного засобу повинен бути укладений у письмовій формі незалежно від терміну. 

 3) Орендар має право здавати транспортний засіб у суборенду без згоди орендодавця, якщо договором не передбачено інше, а також укладати договори перевезення орендованим транспортним засобом. 

 Відмінності між договором оренди транспортного засобу з екіпажем і без екіпажу полягають в тому, що всі обов'язки з поточного та капітального ремонту, страхуванню, відповідальність перед третіми особами, ризик випадкової загибелі чи пошкодження (якщо за обставини загибелі не відповідає за законом або договором орендар), оплата послуг екіпажу в договорі оренди з екіпажем несе орендодавець. Орендар несе витрати, пов'язані з комерційною експлуатацією транспортного засобу, у тому числі витрати з оплати палива, зборів. 

 У договорі оренди без екіпажу ці обов'язки і відповідальність покладаються на орендаря. 

 3) Договір оренди нерухомості. 

 Цивільний кодекс РФ докладно регламентує два види договору: договір оренди нерухомості: - договір оренди будівель і споруд, - договір оренди підприємств. 

 Договір оренди будівель і споруд. За договором оренди будівлі або споруди орендодавець зобов'язується передати у тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування орендарю будівлю або споруду (п. 1 ст. 650 Цивільного кодексу РФ). 

 Особливості договорів оренди будівель і споруд: 

 1) Предметом договору виступають будівлю або споруду в цілому. У тому випадку, якщо предметом виступає частина будівлі, нежитлове приміщення, то застосовуються загальні норми про договір оренди. 

 2) Істотними умовами договору є умови про предмет орендній платі. При цьому правила, передбачені п.3 ст. 424 Цивільного кодексу РФ, не застосовуються. Орендна плата за користування будівлею або спорудою включає плату за користування земельною ділянкою, на якій воно розташоване. У випадках, коли плата за оренду будівлі або споруди встановлена ??в договорі на одиницю площі будівлі (споруди) або іншого показника його 

 214 

 розміру, орендна плата визначається виходячи з фактичного розміру переданого орендарю будинку чи споруди. 

 3) Форма договору. Договір оренди будівлі або споруди укладається в простій письмовій формі у вигляді одного документа, підписаного сторонами. Недотримання форми тягне недійсність договору. 

 Договір оренди будівлі або споруди на термін не менше року підлягає державній реєстрації. При цьому термін дії договору оренди будівлі (споруди), визначений з 1-го числа будь-якого місяця поточного року до 30-го (31-го) числа попереднього місяця наступного року визнається рівним році. 

 Так, орендодавець звернувся до арбітражного суду з позовом до орендаря про стягнення договірної неустойки за прострочення внесення орендних платежів. 

 Відповідач, заперечуючи проти пред'явленої вимоги, послався на те, що договірна неустойка не підлягає застосуванню, так як підписаний з позивачем договір оренди будівлі в силу ст. 651 Цивільного кодексу РФ не є укладеним у зв'язку з відсутністю його державної реєстрації. 

 Арбітражний суд, розглянувши доводи сторін, відмовив у задоволенні позову з наступних підстав. Згідно п. 2 ст. 651 Цивільного кодексу РФ договір оренди будівлі або споруди, укладений на строк не менше року, підлягає державній реєстрації і вважається укладеним з моменту такої реєстрації. 

 Між позивачем та відповідачем був укладений договір оренди будівлі, в якому строк його дії визначено з 1 червня 2000 року до 31 травня 2001 року. 

 Термін дії договору складає рівно один рік, тому даний договір в силу пункту 2 статті 651 Цивільного кодексу РФ підлягав державній реєстрації і через відсутність такої не може вважатися укладеним. З урахуванням викладеного умова договору про неустойку не могло бути застосоване арендодателем83. 

 Передача майна оформляється підписанням сторонами передавального акту. 

 Правила про форму та державної реєстрації договору оренди будівлі або споруди поширюються і на договори оренди нежитлових приміщень (ст. 651 Цивільного кодексу РФ). 

 83 П. 3 Інформаційного листа Президії Вищого Арбітражного Суду РФ від 11 січня 2002 р. № 66. 

 215 

 Договір оренда підприємства 

 За договором оренди підприємства в цілому як майнового комплексу, що використовується для здійснення підприємницької діяльності, орендодавець зобов'язується надати орендарю за плату в тимчасове володіння і користування земельні ділянки, будівлі, споруди, обладнання та інші входять до складу підприємства основні засоби, передати в порядку, на умовах і в межах, визначених договором, запаси сировини, палива, матеріалів та інші оборотні кошти, права користування землею, водою та іншими природними ресурсами, будинками, спорудами та обладнанням, інші майнові права орендодавця, пов'язані з підприємством, права на позначення, індивідуалізують діяльність підприємства , та інші виключні права, а також поступитися йому права вимоги і перевести на нього борги, що відносяться до підприємства (п. 1 ст. 656 Цивільного кодексу РФ). 

 Особливості договорів оренди підприємства: 

 1) Предметом договору виступає підприємство як майновий комплекс, включаючи не тільки матеріальні об'єкти, а й майнові права, борги, засоби індивідуалізації підприємства. не всі елементи підприємства передаються на однакових умовах. Ліцензії на заняття певним видом діяльності за загальним правилом не передаються орендарю. Орендар отримує ліцензію на своє ім'я. Водночас зобов'язання, що вимагають наявності ліцензії, зберігаються і відповідальність за ним несуть солідарно орендодавець і орендар. 

 2) Договір оренди укладається у письмовій формі шляхом складання єдиного письмового документа, що підлягає державній реєстрації. Недотримання цих вимог тягне недійсність договору (ст. 658 Цивільного кодексу РФ). 

 3) Передача підприємства в оренду може супроводжуватися перекладом боргів на орендаря. При цьому кредитори орендодавця повинні бути повідомлені в письмовій формі. У разі незгоди з переведенням боргу кредитор має право протягом трьох місяців з дня отримання повідомлення вимагати припинення або дострокового виконання відповідного зобов'язання. У тому випадку, якщо кредитор не був повідомлений, то він може пред'явити зазначені вимоги протягом одного року з дня, коли дізнався або повинен був дізнатися про передачу підприємства в оренду. За боргами, переданим орендарю без згоди кредитора, орендодавець і орендар несуть солідарну відповідальність (ст. 657 Цивільного кодексу РФ). 

 4) Всі витрати по підтримці підприємства в належному стані (капітальний та поточний ремонт), витрати по експлуатації підприємства, страхуванню несе орендар. Орендар має право без 

 216 

 згоди орендодавця здавати підприємство в суборенду, здійснювати реконструкцію підприємства, розширення, технічне переозброєння, якщо при цьому збільшується його вартість (ст. 660 Цивільного кодексу РФ). 

 4) Договір фінансової оренди (лізингу). 

 За договором фінансової оренди (договору лізингу) 

 орендодавець зобов'язується придбати у власність вказане орендарем майно у визначеного ним продавця і надати орендареві це майно за плату в тимчасове володіння і користування для підприємницьких цілей (ст. 665 Цивільного кодексу РФ). 

 Поряд з Цивільним кодексом РФ регулювання відносин, що виникають з договору фінансової оренди (лізингу) здійснюється Конвенцією УНІДРУА про міжнародний фінансовий лізинг (Оттава, 28 травня 1988 р.), Федеральним законом від 29 жовтня 1998 р. N 164-ФЗ "Про фінансову оренду ( лізингу) "84 та іншими нормативними правовими актами. 

 Так, Конвенція УНІДРУА про міжнародний фінансовий лізинг так визначає угоду фінансового лізингу. Це угода, що включає наступні характеристики: 

 а. орендар визначає обладнання і вибирає постачальника, не покладаючись в першу чергу на досвід і думку орендодавця; 

 б. обладнання купується орендодавцем у зв'язку з договором лізингу, який, і постачальник обізнаний про це, укладений або має бути укладений між орендодавцем та орендарем; і 

 в. періодичні платежі, що підлягають виплаті за договором лізингу, розраховуються, зокрема, з урахуванням амортизації всієї або істотної частини вартості обладнання. 

 Особливості договору фінансової оренди (лізингу): 

 1) На відміну від інших договорів оренди договір фінансової оренди (лізингу) полягає в тому, що орендодавець і набувач спеціально для орендаря необхідне йому обладнання чи інше майно, яке надає йому в оренду, що являє собою форму фінансування діяльності орендаря. 

 2) Договір фінансової оренди (лізингу) є підприємницьким. В якості орендодавця і орендаря виступають особи, які здійснюють підприємницьку діяльність. Предмет договору надається також для здійснення підприємницької діяльності. 

 84 Відомості Верховної Ради України від 2 листопада 1998 р., № 44, ст. 5394. 

 217 

 3) У договорі фінансової оренди (лізингу) беруть участь три суб'єкти: 

 лізингодавець (орендодавець) - фізична або юридична особа, яка за рахунок залучених та (або) власних коштів набуває в ході реалізації договору лізингу у власність майно і надає його як предмет лізингу лізингоодержувачу за певну плату, на певний термін і на певних умовах у тимчасове володіння і в користування з переходом або без переходу до лізингоодержувача права власності на предмет лізингу; 

 лізингоотримувач (орендар) - фізична або юридична особа, яка відповідно до договору лізингу зобов'язана прийняти предмет лізингу за певну плату, на певний термін і на певних умовах у тимчасове володіння і в користування відповідно до договору лізингу; 

 продавець - фізична або юридична особа, яка відповідно до договору купівлі-продажу з лізингодавцем продає лізингодавцю в обумовлений термін майно, що є предметом лізингу. Продавець зобов'язаний передати предмет лізингу лізингодавцю чи лізингоодержувачу відповідно до умов договору купівлі-продажу. Продавець може одночасно виступати в якості лізингоодержувача в межах одного лізингового правовідношення. 

 4) Істотними умовами договору фінансової оренди (лізингу) є умова про предмет і продавця. Предметом є будь-які неспоживна речі, використовувані для підприємницьких цілей, крім земельних ділянок і інших природних об'єктів. Предмет договору і продавця вибирає орендар, інше може бути передбачено договором. Орендодавець, набуваючи майно для орендаря, повинен повідомити продавця про те, що майно призначене для передачі його в оренду певній особі (ст. 667 Цивільного кодексу РФ). Орендар набуває права та обов'язки покупця за договором купівлі-продажу майна. Продавець несе відповідальність безпосередньо перед орендарем. Орендар має право пред'являти безпосередньо продавцеві вимоги, що випливають з договору купівлі-продажу, зокрема відносно якості і комплектності майна, термінів його постачання, і в інших випадках неналежного виконання договору продавцем. Однак орендар не може розірвати договір купівлі-продажу з продавцем без згоди орендодавця. 

 Лізингоотримувач (орендар) має право передати майно в субслізінг. Сублизинг - вид піднайму предмета лізингу, при якому лізингоодержувач за договором лізингу передає третім особам (лізингоодержувачам за договором сублізингу) у володіння і в користування за плату і на строк відповідно до умов договору 

 218 

 сублізингу майно, отримане раніше від лізингодавця за договором лізингу і становить предмет лізингу. При передачі майна в сублізинг право вимоги до продавця переходить до лізингоодержувача за договором сублізингу. 

 При передачі предмета лізингу в сублізинг обов'язковим є згода лізингодавця в письмовій формі. 

 Як різновидів лізингу виділяють: 1) Внутрішній та міжнародний лізинг. 

 При здійсненні внутрішнього лізингу лізингодавець і лізингоодержувач є резидентами Російської Федерації. 

 При здійсненні міжнародного лізингу лізингодавець чи лізингоодержувач є нерезидентом Російської Федерації; 

 2) Зворотний лізинг - це договір фінансової оренди (лізингу), при якому продавець одночасно виступає в якості лізингоодержувача в межах одного лізингового правовідношення; 

 3) Оперативний лізинг - це договір фінансовий оренди (лізингу), після закінчення терміну дії якого предмет договору повертається лізингодавцю, лізингоодержувач не має права вимагати переходу права власності, може бути переданий в лізинг неодноразово, 

 4) та інші. 

 « Попередня  Наступна »
 = Перейти до змісту підручника =